Zwischenfinanzierung: Wie überbrücke ich Kredit-Engpässe?

Der Traum vom Eigenheim ist zum Greifen nah: Sie haben das perfekte neue Haus gefunden und den Zuschlag erhalten. Doch die Freude wird schnell von Panik abgelöst. Das Problem ist nicht der Preis, sondern das Timing.

Ihr Eigenkapital steckt noch in Ihrer jetzigen Immobilie, die noch nicht verkauft ist. Oder Sie warten auf die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrags, die erst in sechs Monaten fällig wird. Der Verkäufer des neuen Hauses will sein Geld aber jetzt.

Genau für diese Situation wurde die Zwischenfinanzierung (auch Brückenfinanzierung oder Überbrückungskredit genannt) erfunden. In diesem ausführlichen Ratgeber erfahren Sie, wie Sie diese finanzielle Lücke schließen, welche Kosten auf Sie zukommen und warum private Geldgeber hier oft flexibler sind als klassische Banken.

Was ist eine Zwischenfinanzierung genau?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der zeitlich befristet ist (meist 6 bis 24 Monate). Er dient als „Brücke“, bis eine langfristige Finanzierung greift oder erwartetetes Kapital frei wird.

Der entscheidende Unterschied zum normalen Kredit: Bei einem normalen Ratenkredit zahlen Sie monatlich Zinsen und Tilgung (Rückzahlung). Bei der Zwischenfinanzierung zahlen Sie während der Laufzeit oft nur die Zinsen. Die eigentliche Kreditsumme wird am Ende in einer Summe zurückgezahlt (endfälliges Darlehen), sobald Ihr erwartetes Geld (z. B. aus dem Hausverkauf) eingetroffen ist.

Typische Szenarien: Wann braucht man das?

Die Zwischenfinanzierung ist kein Konsumkredit für den Urlaub, sondern ein strategisches Instrument für große Summen. Hier sind die drei häufigsten Anwendungsfälle:

Der Immobilienwechsel (Klassiker)

Sie kaufen eine neue Immobilie, bevor die alte verkauft ist.

• Bedarf: Der Kaufpreis der neuen Immobilie muss sofort gezahlt werden.
• Lösung: Die Bank finanziert den Kaufpreis vor. Sobald das alte Haus verkauft ist, lösen Sie den Kredit mit dem Verkaufserlös ab.

Der zuteilungsreife Bausparvertrag

Sie haben einen Bausparvertrag, aber die Zuteilung (Auszahlung) erfolgt erst in 9 Monaten. Sie müssen den Handwerker aber heute bezahlen.

• Lösung: Die Bausparkasse oder Bank schießt das Geld vor, bis der Vertrag offiziell ausgezahlt wird.

Erwartete Erbschaften oder Abfindungen

Sie wissen sicher, dass Sie in absehbarer Zeit eine größere Summe erhalten (z. B. Auszahlung einer Lebensversicherung), benötigen die Liquidität aber sofort.

Die Kosten: Warum ist es teurer als normale Kredite?

Viele Kreditnehmer sind überrascht, dass die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung oft 1 % bis 3 % höher liegen als bei einer langfristigen Baufinanzierung. Warum ist das so?

1. Hoher Verwaltungsaufwand: Für die Bank ist die Prüfung (Objektbewertung, Bonität) genauso aufwendig wie bei einem 30-Jahre-Kredit, aber sie verdient nur für wenige Monate daran.

2. Variable Verzinsung: Da die Laufzeit unklar ist (wann wird das alte Haus genau verkauft?), werden oft variable Zinsen vereinbart. Diese sind meist höher als festgeschriebene Zinsen.

3. Bearbeitungsgebühren: Banken verlangen oft eine Abschlussgebühr (z. B. 1 % der Kreditsumme), um ihre Kosten zu decken.

Rechenbeispiel: Sie benötigen 100.000 € für 6 Monate.

• Zinssatz: 5 % p.a.
• Monatliche Belastung: ca. 416 € (nur Zinsen).
• Gesamtkosten nach 6 Monaten: ca. 2.500 €.
• Dazu kommt oft noch eine Grundschuldbestellungsgebühr beim Notar.

Die Risiken: Wenn der Plan nicht aufgeht

Eine Zwischenfinanzierung ist eine Wette auf die Zukunft. Wenn diese Zukunft anders aussieht als geplant, kann es teuer werden.

• Risiko 1: Das alte Haus verkauft sich nicht Sie haben mit einem Verkaufspreis von 400.000 € gerechnet, finden aber nach 12 Monaten immer noch keinen Käufer. Die Bank wird nervös und verlangt das Geld zurück oder erhöht die Zinsen drastisch.
• Risiko 2: Der Preisverfall Sie müssen das alte Haus unter Zeitdruck verkaufen und erhalten nur 300.000 €. Plötzlich bleibt eine Restschuld von 100.000 € auf der Zwischenfinanzierung, die Sie nicht ablösen können. Dafür müssen Sie dann einen teuren Ratenkredit aufnehmen.
• Risiko 3: Vorfälligkeitsentschädigung Achten Sie im Vertrag darauf, dass Sie den Kredit jederzeit kostenlos ablösen können. Wenn Sie das Haus schneller verkaufen als gedacht, wollen Sie keine Strafgebühr an die Bank zahlen.

Bank vs. Private Geldgeber

Klassische Banken bieten eine Zwischenfinanzierung oft nur an, wenn Sie auch die Anschlussfinanzierung (den langfristigen Kredit für das neue Haus) dort abschließen. Sie wollen Sie als dauerhaften Kunden binden.

Wann helfen private Geldgeber oder Spezial-Finanzierer?

• Wenn Sie nur eine kurze Überbrückung brauchen, aber keinen neuen langfristigen Kredit (z. B. weil Sie das neue Haus bar bezahlen wollen, sobald das alte verkauft ist).
• Hier sind Banken oft unflexibel („Lohnt sich nicht für uns“).
• Private Investoren oder spezialisierte Mezzanine-Kapitalgeber sind hier oft schneller und flexibler, verlangen aber entsprechend höhere Zinsen (oft 8–12 %), da sie das Risiko des „Nicht-Verkaufens“ mitragen.

Fazit: Nur mit Sicherheitsnetz

Die Frage „Wie überbrücke ich Kredit-Engpässe?“ erfordert kühle Berechnung. Eine Zwischenfinanzierung ist ein mächtiges Werkzeug, um handlungsfähig zu bleiben, aber kein Spielzeug.

Unsere Empfehlung für Ihre Sicherheit:

1. Konservativ bewerten: Rechnen Sie beim Verkauf Ihrer alten Immobilie mit einem Sicherheitsabschlag von 10–20 %. Planen Sie nicht mit dem Best-Case-Szenario.
2. Laufzeit puffern: Vereinbaren Sie lieber eine Laufzeit von 24 Monaten statt 6 Monaten, auch wenn Sie hoffen, schneller zu verkaufen. Das nimmt den Druck raus.
3. Variable Tilgung: Achten Sie darauf, dass Sie den Kredit jederzeit ohne Zusatzkosten zurückzahlen können (Sondertilgung).