Private Geldgeber für Immobilien: Finanzierung, Ablauf & Eintrag im Kaufvertrag

Der Traum vom Eigenheim oder das lukrative Fix & Flip-Projekt scheitert oft an einer einzigen Hürde: der Bank. Insbesondere seit den strengeren Kreditververgaberichtlinien verlangen Banken immer mehr Eigenkapital und lückenlose Bonitätsnachweise.

Doch eine Absage der Bank bedeutet nicht das Ende des Projekts. Die „Immobilienfinanzierung durch private Geldgeber“ hat sich zu einer ernstzunehmenden Alternative entwickelt. In diesem Fachartikel erfahren Sie, wie Sie private Investoren finden, wie die Absicherung im Kaufvertrag funktioniert und worauf Sie bei Zinsen und Risiken achten müssen.

Private Geldgeber für Immobilien

Unter einer Immobilienfinanzierung durch private Geldgeber versteht man die Bereitstellung von Kapital für den Kauf, Bau oder die Sanierung von Immobilien durch nicht-institutionelle Investoren. Anders als bei Bankdarlehen steht hier oft nicht die reine Schufa-Bonität im Vordergrund, sondern der Wert der Immobilie (Objektwert) und die Rentabilität des Projekts.

Diese Art der Finanzierung ist besonders relevant für:

• Selbstständige: Die oft über Einkommen, aber keine bankkonformen Bilanzen verfügen.
• Immobilien-Investoren: Die schnelles Kapital für Gelegenheitskäufe (z. B. Zwangsversteigerungen) benötigen.
• Käufer mit wenig Eigenkapital: Hier fungiert das private Geld oft als „Mezzanine-Kapital“ (Lückenschließer zum Bankkredit).

Wie funktioniert der Eintrag im Kaufvertrag und Grundbuch?

Viele Kreditsuchende fragen sich: „Steht der private Geldgeber beim Immobilienkauf mit im Kaufvertrag?“

Hier muss man rechtlich genau unterscheiden, um Missverständnisse zu vermeiden. Der Kaufvertrag regelt den Eigentumsübergang der Immobilie. Der Geldgeber (egal ob Bank oder Privatperson) taucht dort meist nicht als Käufer auf, sondern spielt die Hauptrolle bei der Sicherung im Grundbuch.

Die Absicherung: Grundschuld statt Handschlag

Ein privater Investor wird Ihnen bei hohen Summen (z. B. 200.000 €) niemals ohne Sicherheit Geld leihen. Die Sicherheit ist die Immobilie selbst.

1. Der Darlehensvertrag: Sie schließen einen privaten Kreditvertrag. Hier werden Zinsen, Laufzeit und Rückzahlung geregelt. Dieser ist privatrechtlich (muss oft nicht zum Notar, sollte aber).
2. Die Grundschuldbestellung (Das Wichtigste!): Damit der Geldgeber sicher ist, wird beim Notar eine Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eingetragen.

• • 1. Rang (Erster Rang): Der Geldgeber steht an erster Stelle (wie eine Bank). Wenn Sie nicht zahlen, darf er die Immobilie verwerten. Das ist für den Investor am sichersten und bringt Ihnen die besten Zinsen.

  • 2. Rang (Nachrangdarlehen): Es gibt schon eine Bank, aber das Geld reicht nicht? Ein privater Geldgeber kann sich an die zweite Stelle setzen. Das Risiko ist höher, daher sind hier die Zinsen teurer.

Warum der Notar für beide Seiten Pflicht ist

Eine Immobilienfinanzierung durch private Geldgeber ist ohne Notar in Deutschland kaum denkbar. Der Notar sorgt für die rechtliche Klarheit:

• Er trägt die Grundschuld ein.
• Er stellt sicher, dass der Geldgeber das Geld erst auszahlt, wenn die Sicherheit (Eintragung) gewährleistet ist.
• Er schützt den Käufer davor, dass der Geldgeber plötzlich Eigentumsansprüche stellt, die nicht vereinbart waren.

Experten-Tipp: Wenn ein privater Geldgeber verlangt, als Miteigentümer direkt in den Kaufvertrag aufgenommen zu werden, statt nur im Grundbuch zu stehen, sollten Sie vorsichtig sein. Das ist keine reine Finanzierung mehr, sondern eine Partnerschaft (Co-Investment), bei der Sie Teile Ihrer Immobilie dauerhaft abgeben.

Wo finde ich private Geldgeber für Immobilienfinanzierung?

Wer die Google-Suche mit „Suche private Geldgeber für Immobilien“ startet, stößt oft auf unseriöse Kleinanzeigen. Doch Vorsicht: Bei Immobilien geht es um hohe Summen. Niemand verleiht hunderttausende Euro anonym über eine Kleinanzeige.

Hier sind die drei seriösen Wege, um privates Kapital für Ihre Immobilie zu akquirieren:

Das „Private Equity“ aus dem Umfeld (Family & Friends)

Der häufigste Weg für private Immobilienfinanzierungen ist das eigene Netzwerk.

• Der Zweck: Meistens dient dieses Geld nicht als Vollfinanzierung, sondern als Eigenkapital-Ersatz (Mezzanine-Kapital).
• Der Vorteil: Wenn Ihnen z. B. 20.000 € für die Nebenkosten fehlen, um den Bankkredit zu bekommen, kann ein privates Darlehen aus der Familie die Lücke schließen.
• Wichtig: Auch hier gilt: Machen Sie einen schriftlichen Vertrag!

Immobilien-Crowdinvesting & P2P-Plattformen

Für Investoren und Projektentwickler sind digitale Plattformen heute die erste Anlaufstelle.

• Wie es funktioniert: Viele kleine private Anleger („Die Crowd“) finanzieren gemeinsam ein großes Immobilienprojekt.
• Für wen geeignet: Vor allem für Bauträger oder Immobilienentwickler (Fix & Flip), die Kapital für Sanierungen benötigen. Plattformen wie Exporo oder Bergfürst (für Großprojekte) oder klassische P2P-Marktplätze (für kleinere Sanierungen) sind hier die modernen Vermittler.

Co-Investoren und Investment-Clubs

Wenn Sie ein lukratives Investment-Objekt gefunden haben (z. B. ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau), aber das Kapital fehlt, suchen Sie nicht nach einem „Kreditgeber“, sondern nach einem Co-Investor.

• Der Deal: Der Geldgeber bringt das Kapital, Sie bringen die Arbeit und das Know-how.
• Wo zu finden: Auf lokalen Immobilien-Stammtischen, Unternehmer-Netzwerken oder spezialisierten Investment-Foren. Hier wird der Geldgeber oft direkt im Kaufvertrag als Miteigentümer (GbR) eingetragen.

Zinsen und Konditionen: Was kostet privates Kapital?

Ein Privater Geldgeber für Immobilien ist keine Wohlfahrtsorganisation. Da private Investoren oft dort einspringen, wo Banken abwinken (z. B. wegen Bonität oder Objektart), ist das Risiko höher. Dieses Risiko lassen sie sich bezahlen.

Stellen Sie sich auf folgende Konditionen ein:

• Der Risikoaufschlag: Während Bankzinsen sich stark am Leitzins orientieren, verlangen private Geldgeber einen deutlichen Aufschlag. Rechnen Sie je nach Besicherung (1. oder 2. Rang im Grundbuch) mit Zinsen zwischen 6 % und 12 % p.a.

• Kurze Laufzeiten: Private Immobilienfinanzierungen sind oft als „Brückenfinanzierung“ (Bridge Loans) gedacht. Die Laufzeit beträgt meist 12 bis 36 Monate – ideal für Fix & Flip oder um eine Sperrfrist zu überbrücken, bis eine klassische Bankfinanzierung möglich ist.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist eine 100% Finanzierung (Vollfinanzierung) durch private Geldgeber möglich?

Das ist sehr selten und schwierig. Private Investoren achten stark auf den „Beleihungsauslauf“. Meist werden 60 % bis 80 % des Immobilienwertes finanziert. Für eine 100 % Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten) benötigen Sie meist exzellente Zusatzsicherheiten (z. B. eine weitere lastenfreie Immobilie).

Wie schnell ist das Geld verfügbar?

Dies ist der größte Vorteil gegenüber Banken. Da keine starren Gremien entscheiden, sondern der Investor selbst, kann eine Zusage oft innerhalb von 48 Stunden erfolgen. Die Auszahlung hängt dann nur noch von der Eintragung der Auflassungsvormerkung oder Grundschuld beim Notar ab (ca. 1–2 Wochen).

Kann ich private Zinsen steuerlich absetzen?

Wenn Sie die Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen (z. B. als Immobilienhändler), sind die Schuldzinsen an private Geldgeber – genau wie Bankzinsen – in der Regel als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich absetzbar. Klären Sie dies jedoch immer mit Ihrem Steuerberater.

Fazit: Private Geldgeber als strategischer Hebel

Die Immobilienfinanzierung durch private Geldgeber ist kein Ersatz für das klassische Bankdarlehen bei einem Standard-Eigenheimkauf über 30 Jahre.

Ihre wahre Stärke zeigt diese Finanzierungsform bei:

1. Geschwindigkeit: Wenn der gute Deal schnell gesichert werden muss.
2. Flexibilität: Wenn das Objekt (z. B. renovierungsbedürftig) nicht ins Bankraster passt.
3. Lückenschluss: Wenn Eigenkapital fehlt (Mezzanine).

Nutzen Sie private Gelder strategisch, sichern Sie alles notariell im Grundbuch ab und rechnen Sie genau, ob sich die höheren Zinsen durch die Rendite des Objekts tragen.